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:產業園區開發三大層次分析

發布時間
2017/10/25/ 11:25
來源
中國市縣招商網
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摘要縱覽整個園區經濟發展歷程,總結園區開發的各種建設活動并結合多年的產業園區開發策劃從業經驗,將園區開發分為土地一級開發、功能載體建設和整體環境營造三個層次。

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  園區開發可以分為不同的層次,針對不同的層次,園區開發內容有所差別。在早期的園區開發實踐中,園區開發者只需要完成土地平整和基本的道路管網建設,形成初級產品——工業用地、商業用地或居住用地,就可以開展亿赢彩票在线客服、園區運營等日常工作。此時,園區開發的任務相對比較簡單。

  隨著時代的變遷和經濟的發展,企業對園區的需求越來越具體化、多元化,單純的土地批租已不能滿足企業的需求,因此,園區開發主體不斷探索出多樣化、個性化的開發內容。縱覽整個園區經濟發展歷程,總結園區開發的各種建設活動并結合多年的產業園區開發策劃從業經驗,將園區開發分為土地一級開發、功能載體建設和整體環境營造三個層次。

  從土地一級開發到功能載體建設再到整體環境營造,如同建房子過程中的打地基、搭框架、精裝修,每個開發層次都能衍生出大量的開發內容,因此,明確不同開發層次的開發任務成為園區開發前期準備的首當其沖的工作。

 

  圖1:園區的開發層次和任務界定

  

 

  第一層次:土地一級開發

 

  園區開發不能憑空進行,必須占據一定的地理空間。土地開發是園區開發最基礎層次的要求,它是指對土地進行整理投資的開發過程,具體來說就是按照園區規劃要求,開發主體對園區建設用地進行統一征地、拆遷、安置、補償,并進行適當的基礎配套設施建設,從而將“生地”做成“熟地”的全過程。

  由此可見,土地開發是土地出讓或項目開發的前期行為,以拆遷安置、土地平整和基礎配套設施建設為重點,并以土地“由生變熟”為開發結果。我國產業園區“熟地”程度經歷了從“三通一平”到“十三通一平”的漸進改變,如山東日照高新技術產業開發區即實現了土地一級開發的“十三通一平”。根據“熟地”程度不同,土地一級開發的內容不斷豐富,開發成本也不斷增加。

 

  表1:土地一級開發任務界定

  

  除了基礎設施建設內容的不同,基礎設施建設的技術手段也在升級。傳統上,各種城市管線均采用直埋或架空的方式進行鋪設,隨著科技的發展以及城市化水平的提高,傳統的管線鋪設方式越來越不適應城市可持續發展的要求,采用共同溝的模式進行管線的鋪設成為園區開發建設的趨勢與潮流,我國繼1994年底在上海浦東建立國內第一條規模較大、距離較長的共同溝后,北京、濟南、杭州等地也相繼開展了這一工程。

 

  第二層次:功能載體建設

 

  功能載體建設是建立在土地一級開發的基礎上對土地的深度開發,是完善園區服務配套,增強園區專業服務能力,提高園區土地集約利用能力,提升園區項目吸引力和整體競爭力的重要手段。隨著園區經濟的不斷發展,簡單的土地招商模式已不能適應時代的潮流,推動相關功能載體建設已是大勢所趨。根據載體功能不同,功能載體大致可分為配套服務類、產業運營類、產業服務類三種類型,具體內容如下表所示:

 

  表2:功能載體建設任務界定

  

 

  第三層次:整體環境營造

 

  整體環境營造是指營造出一種既有利于提升企業和園區生產、生活質量,又有利于集聚優質的產業資源和一流的人才資源的氛圍。整體環境營造是對園區更深層次的開發,已成為眾多相對成熟型園區的發展方向,如上海金山建設的生態型工業園區,花園式辦公的上海浦東金橋、美國硅谷建設的花園式園區,蘇州工業園區建設的智慧型園區等。如表3所示,園區整體環境營造主要體現在綠化景觀、生態載體、人文設施、社區建設四個方面。

 

  表3:整體環境營造任務界定

  

 

 

 

責任編輯:Miya
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